前几天，有房产中介发了一条这样的朋友圈，位于绿博片区广惠街与物流大道的融创观澜壹号一套174平的洋房，外加车位，全款购买120万就可以拿下。

(资料图片)

如果车位价格按照10万元来计算，这套房子的均价只合到6300元/平。这价格放在六年前别说是洋房就连高层都买不到，恐怕能买到的只能是当地的安置房。

融创观澜壹号的洋房于2017年4月份首次开盘，标准层价格在16500元/平，到7月份加推的时候价格已经涨到了17000元/平。

如果这个业主当时的购买均价是17000元/平，那么他这套房子的总成本大概在300万左右。这一卖主在这套房子上的净亏损将会是180万，算上利息，亏得会更惨。

从17000元/平到6400元/平，已经不能说是腰斩了，简直就是膝盖斩。这六年时间，绿博经历了什么?

01

主城限购打开绿博封神之路

提到绿博，就不得不说2016年，那是注定载入中国房地产史册的一年。在各项政策利好的推动下，多城市地王的轮动刺激下，一二线城市的房价近乎翻了一番。

2016年7月8日，万科历经566轮的惨烈厮杀，从众多房企中胜出，最终以13411元/平的楼面价，25亿元的总价夺魁郑州“双料”地王。

那一天，万科郑纺机地王的消息刷屏朋友圈。自此万科吹响了郑州房价上涨的冲锋号。

在郑纺机地王的催化下，郑州房地产像是发生了剧烈的化学变化。邦君至今对那天郑州房地产惊心动魄的变动记忆犹新，多家房企闻风上涨，纷纷捂盘惜售。

当时有朋友在房地产自媒体工作，他曾跟邦君说，万科地王一出，有粉丝向他反映去了很多售楼部都封盘了，房子买不到，要不就是价格涨的离谱。

这个朋友很有智慧，给粉丝建议去国企、央企售楼部看看，他根据多年从业经验判断这类房企采取措施往往需要有流程走审批，反应不会那么迅速。在售的广电天韵开发商是国企，你不妨去碰碰运气。

很幸运，这个粉丝当天下午以13000元/平的价格买到了广电天韵，与万科斩获郑纺机地王以前几乎没什么变化。

当其它购房通道被锁死，越来越多的购房人涌向广电天韵售楼部，让广电天韵营销经理既惊又喜，发现不正常后，第二天广电天韵就上调了价格。听说一个下午的窗口期，广电天韵卖了二十多套房子。

那是一个全民狂欢的时刻，房子一天一个价，在恐慌情绪的蔓延之下，很多人都上了房地产这辆战车。

从7月到9月，短短三个月时间，郑州大多数楼盘价格上涨了80%左右。非理性的上涨，终于等来了政策上的回应。

2016年10月1日，一纸新规出台，郑州主城区重启限购令。

然而家庭房地产投资惯性、房价上涨刚性预期惯性依然在持续，被限购锁死的强烈的购房需求如何释放?

02

绿博连创多个开盘售罄奇迹

2016年10月10日绿博组团规划方案官宣，与郑州主城重启限购几乎是无缝衔接。被郑州主城限购政策挤在门外的购买力纷纷涌向绿博。

绿博区域政策加码赋能，主城限购重启，房地产暴涨惯性冲击，天时地利人和之下，绿博组团一时风光无俩。

与郑州相距30公里的普罗理想国一期洋房与别墅于2016年9月份低调开盘，洋房价格当时卖到了11500元/平，联排别墅价格在1.6-2.1万元/平之间。很多地产自媒体博主称这价格简直是白菜价，值得出手。

个人强烈的投资需求叠加围观者的摇旗呐喊，普罗理想国一期推出的近千套房源被购房者抢购一空。

同月，万科TOP系产品万科兰乔圣菲一期别墅开盘，当天即售罄。整个绿博受到热捧。

2016年12月份，康桥香溪郡一期336套洋房开盘，标准层均价在1.4万左右，在房价可能暴涨的恐慌情绪刺激下，与其说是买房不如说是抢房。康桥品质、绿博概念加持，康桥香溪郡同样被抢购一空。

2017年2月份康桥香溪郡572套高层产品顺势开盘，又是售罄，均价在1.2万左右。虽然项目五证齐全，可惜已赶上限价限签，卖完了却没签完。

2017年4月，郑东碧桂园推出68套房源，高层1.55万，洋房标准层1.8万，9月官宣去化率100%。

前面提到的让业主血亏180万的融创观澜壹号也是在这个时候看盘，同样开创了现象级热销。

在火热行情带动之下，越来越多的知名房企奔向绿博拿地。亚新、永威、金科、雅居乐、建业......纷纷押宝绿博。所有开发商都在透支规划图，绿博出个规划，房价就往上拔一拔，

不同案场的置业顾问都有教科书式的销词。城市向东，绿博在郑州发展的主方向上;绿博有4万亩的郑汴中央公园，是城市绿肺，天然氧吧，是郑州后花园适合居住;绿博有建业电影小镇、方特、只有河南，文旅概念强劲;绿博交通方便，有郑开大道、物流大道、地铁8号线.....

如果你提出绿博的短板，他们也会有多个理由来搪塞你。虽有短板，但短板同时也意味着熟化和升值的空间，赌的就是你的眼力和胆识。

大大小小的房地产博主都在给购房者植入这样的思想：绿博不适合刚需，适合长期投资。

邦君一直认为这句话就是个伪命题，投资对房子和区域的要求要远高于刚需，连刚需都不适合的地方，难道让房子只在投资客之间空转。没有真实需求，房子就没有价值可言。

在保值、增值巨大诱惑之下，人们失去了基础判断力，被外力裹挟着涌入绿博。那是绿博的高光时刻，绿博的地价也是一路上扬，连当地农民的失地赔偿金和青苗费都随着房价在涨。

看着自己曾经留下汗水的土地被城里人疯抢，绿博片区的很多拆迁户也不由心动参与了这场房产盛宴，实力强的买房，实力弱的买车位。房地产在绿博上演了一场史诗级疯狂。

03

潮水退去原来绿博是在裸泳

2017年5月3日，绿博限购政策出台，直接把绿博推入限购、限贷、限售、限价的窘境，绿博房价被紧急制动。但疯狂的购买力并没有让区域热度戛然而止。

绿博楼盘2017年和2018年的销售数据依然可观，普罗理想国竟然还成为郑州2018年和2019年的商品房销冠。

可能是“过来人，居住在城外”的广告语，打动了那颗对诗和远方的憧憬之心。

2019年中国房地产企业销售TOP100排行榜中，普罗理想国竟以52.1亿元的销售额成为当年郑州唯一上榜的楼盘。

楼市多年火热，透支了购买力。降价寒潮像病毒一样蔓延到绿博，2020年位于广惠街与物流大道的万科荣成兰乔圣菲房价腰斩，有房源直接降到六千多，轰动全郑州。

没想到当初万科拿下郑纺机地王吹响了郑州房价上涨的冲锋号，时隔四年万科又以六千多的单价引爆了绿博房价下跌的导火索。

绿博的高光时刻就这样停留在了2019年，张惠妹的那首《站在高高的山岗上》与绿博的“背景音乐”显得十分契合。自万科兰乔圣菲打开降价潘多拉魔盒以后，绿博房价集体崩塌并一发而不可收拾。

康桥香溪郡高层价格从高点的13500元/平降到了8000元/平，郑东碧桂园高峰时期高层价格卖到了15500元/平，现在洋房标准楼层10500元/平还卖不出去......已经交房的小区二手房价格即使拦腰斩依然鲜有人接盘。

贝壳数据显示，融创观澜壹号三个院目前在售房源75套，历史成交仅有6套，卖的远比买的多，成交房源价格也远低于新房买入价。

除了大量站在山顶的投资客，降价三年来绿博几乎没有赚钱的开发商，降价了也很难卖出去，这种赔本也赚不到吆喝的感觉想想都难受，但是不降价干挺着资金成本只会越来越高而且更难卖。曾经被人高高举起的绿博，现在又备受质疑。

当日受到追捧的康桥香溪郡、融创观澜壹号、郑东碧桂园等多个楼盘早已交付，但是入住的却寥寥无几，甚至养活不了一个底商，生活配套极为匮乏，吃饭购物都只能去附近安置房社区。

巴顿将军有句名言“衡量一个人成功的标志，不是看他登到顶峰的高度，而是看他跌到谷底的反弹力。”

其实这句话去衡量一个区域是否有价值也很合适，判断一个区域的房子价值不是看它涨得有多高，而是看它在潮水退去后有多抗跌。绿博显然是潮水退去后，裸泳的那一个。